Làm cách nào để bán đổ bán tháo tài sản ít bị thiệt thòi nhất

25/02/2021
Quy trình Phá sản nhẹ nhàng

"Đây là bước chuẩn bị cho việc gặp mặt và thương lượng với chủ nợ."

 

Thanh lý tài sản như thế nào?

Tài sản bạn có thể thanh lý bao gồm: Tài sản đã cầm cố và tài sản chưa cầm cố. Bạn có thể cầm cố ở ngân hàng, tiệm cầm đồ hay cá nhân. Khi xác định sẽ phá sản, bạn hãy thanh lý tài sản của mình càng sớm càng tốt. Thời gian thanh lý kéo dài sẽ giúp bạn có nhiều khả năng chốt được mức giá có lợi nhất. Đừng bao giờ thanh lý tài sản khi bạn đã phá sản công khai, bởi khi đó áp lực trả nợ sẽ khiến bạn ở vào chiếu dưới trong thương lượng, dẫn đến mức giá thanh lý rất thiệt hại cho bạn. Lời khuyên tiếp theo là không nên bán tài sản đó quá nhanh chóng, kiểu như chấp nhận ngay cái giá đầu tiên từ người đầu tiên vậy. Ví dụ, bạn cầm cố căn nhà giá thị trường 4 tỷ 500 triệu cho ngân hàng để vay 3 tỷ. Bạn phá sản, muốn thanh lý tài sản này và lấy tiền dư ra trả nợ thêm. Có 3 phương án:

 

1. Thanh lý cho bên ngân hàng: Thủ tục mau lẹ gọn gàng nhanh chóng, nhưng đổi lại giá rất thấp. Họ đề xuất giá 3 tỷ 8 triệu, chưa tới 4 tỷ. Mức giá mà dù thủ tục chỉ một buổi sáng là xong, bạn cũng không nên chấp nhận.

 

2. Thanh lý cho người quen – người thân: Đã gọi quen thân rồi thì sự rạch ròi tài chính có xu hướng bị lu mờ, bạn sẽ thiệt thòi về tiền mặt – cái là phao cứu sinh cuối cùng của bạn – khi chọn cách này. Họ sẽ đề nghị mức giá rẻ hơn thị trường một chút – có thể 300tr – nhưng vì bạn đang trong tình thế cạn kiệt tiền mặt, “một chút” của họ có thể là cả vấn đề với bạn. Lời khuyên của tôi: Khi thịnh vượng, chúng ta cứ thoải mái với người thân người quen nhưng khi lâm vào thế bí bách, bạn nên khiến họ hiểu tình trạng của mình để rạch ròi trong giá cả.

 

3. Thanh lý cho người ngoài: Dù là đất đai, nhà cửa hay xe cộ thì cách hay nhất để bán được giá cao nhất có thể là liên hệ với môi giới. Không chỉ một, bạn nên liên hệ thêm nhiều người môi giới để thông qua họ tăng số lượng người mua tiềm năng. Dù sao thì có nhiều người mua cũng giúp chúng ta chủ động về giá bán hơn. Điều quan trọng là bạn đừng kỳ kèo phí hoa hồng với môi giới, hãy rộng rãi với họ, nói với họ rằng khách mua giá càng cao thì bạn sẽ trả thêm hoa hồng cho họ. Ví dụ, giá thị trường căn nhà của bạn là 4 tỷ 5 triệu, bạn có thể nhanh chóng chốt giá này, tuy nhiên như lời khuyên thứ hai, bạn hãy kéo dài thời gian mua bán – bằng cách theo lời khuyên thứ nhất, thanh lý thất sớm trước phá sản. Bạn thỏa thuận với các môi giới rằng: Hoa hồng là 1,5% khi họ chốt được giá 4 tỷ 8 triệu, từ sau mức đó mỗi mức giá chốt cao hơn 100 triệu, bạn sẽ thưởng cho họ thêm 10 triệu. Một khi các môi giới có động lực, họ sẽ rất giỏi trong việc hoàn thành công việc. Thời gian từ 3 đến 6 tháng sẽ khiến bạn chốt được mức giá tốt hơn. Và có thể, sau khi thanh lý tài sản giá tốt, bạn lại dư ra một khoảng để trả nợ hay làm ăn tạo thu nhập và tình thế phá sản sắp tới có thể đảo chiều.

 

Điều quan trọng là: Bạn hãy bắt đầu thanh lý thật sớm và quá trình thanh lý nên kéo dài hơn 3 tháng.

 

Chúng ta nên thanh lý tất cả tài sản hay chừa lại một vài món nào đó?

Câu trả lời: Còn tùy vào tài sản của bạn tốt cỡ nào và tổng nợ của bạn lớn tới đâu

Về loại tài sản, bạn có thể thanh lý theo thứ tự sau:

 

1. Tài sản xấu: Loại này không tạo ra thêm đồng thu nhập thực tế nào cho bạn – phải là thực tế chứ không phải cảm tính, tiền thu về cầm được trong tay chứ không phải xuất hiện trong đầu – mà còn móc túi bạn hàng tấn tiền hàng tháng. Dễ thấy nhất là một chiếc xe hơi phục vụ nhu cầu cá nhân. Bạn có thể bỏ qua chi phí xăng, nhớt khi xem chúng như chi phí đi lại nếu không có xe. Nhưng còn hàng đống phí khác như phí bảo dưỡng – xe càng xịn bảo dưỡng càng thấm đòn, nhất là những lúc kiệt quệ tài chính, phí bảo hiểm bắt buộc, phí đăng kiểm, phí cầu đường, phí bảo hiểm vật chất – món này ngốn khá nhiều tiền dù thật sự cần thiết, phí lơ đãng – một thoáng mất tập trung có thể khiến bạn đền khối tiền và tốn khối thời gian khi lỡ hít đít ô tô khác hay thậm chí gây tai nạn với xe máy, phí hiểu biết (hay tôi còn hay gọi là phí ngu) – chúng ta sẽ tốn một mớ tiền để hiểu biết thêm luật giao thông mỗi khi phạm luật.

 

2. Tài sản chả tích sự gì: Loại này chả khác nào chôn tiền. Bạn không thu được xu nào từ nó, nó cũng chả móc xu nào từ túi bạn. Tuy nhiên, chi phí cơ hội của tài sản này rất đắt. Nó không tạo thu nhập, giá trị cũng không đi lên theo thời gian. Thay vì chôn tiền vào đó, bạn có thể đầu tư vào các kênh sinh lợi khác. Kể cả gửi tiết kiệm ngân hàng còn sinh lợi gần 7%/ 1 năm thì rõ ràng tài sản bạn đang sở hữu nên bán quách đi là vừa. Bán ngay và luôn, vì nó chả tăng giá nên bạn cũng chả cần kéo dài thời gian bán làm gì. Loại tài sản này còn có đặc điểm chết người, càng để lâu giá càng xuống. Vì vậy, ngay khi xác định nó không sinh lời, bạn hãy tống chúng ra khỏi nhà ngay lập tức. Giá bán tốt nhất là trên giá mua 1 tí, để bạn cân đối chi phí môi giới. Còn giá phổ biến là bằng giá mua, và giá phổ biến hơn nữa là thấp hơn giá mua 1 chút hay 1 núi tùy vào giá bạn mua lúc đầu. Dễ thấy nhất là đất nền trong các dự án. Đa phần đất nền đều tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, nếu bạn mua vào tại giá quá cao thì bạn sẽ phải chờ vài năm để bán trên giá mình mua. Bán sớm hơn, bạn cầm chắc lỗ bởi giá bạn mua tại đỉnh sẽ nhanh chóng rớt xuống nhanh về giá trị thật của nó. Ví dụ, lúc thị trường sốt hàng đất nền, bạn mua một lô 5 x 20, giá 20tr 1m2, tổng tiền đầu tư là 2 tỷ. Tuy nhiên, chả biết cơn mưa rào từ đâu đổ xuống, thị trường bớt sốt. Sau 1 năm, giá giảm xuống 18tr/m2. Bạn cũng bớt nóng vội và sau khi tìm hiểu thì biết rằng giá trị thật sự của nó cũng chả tới 18m/m2, còn giá trị chính xác bạn không biết được vì độ dày lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ mình họ nắm rõ, bạn là người ngoài rồi. Đã tỉnh hẳn ra, bạn biết rằng để giá tăng lên qua mốc 20tr cần ít nhất 5 năm nữa, khi cơ sở hạ tầng xung quanh đã hoàn thiện và mật độ xây dựng nhiều. Bạn sáng suốt quyết định bán quách nó đi vì chỉ tầm 6 tháng nữa là bạn toang tới nơi rồi. Bạn muốn thu hồi vốn cũ nên ra giá 21tr/m2, sau 1 tháng chưa ai mua bạn giảm xuống 19tr/m2. May là lô đất bạn chọn ở vị trí đẹp nên nhiều người muốn mua, bạn chủ động được giá bán và chốt được ở mức lỗ nhẹ trên sổ sách là 19tr/m2. Bay mất 100tr sau 1 năm, cộng với phí môi giới 1% 19tr, cộng với chi phí đi lại làm giấy tờ tốn 30tr, và thiệt hại khoản lãi 7% của 2 tỷ trong 1 năm qua là 140tr. Tổng thiệt hại: 289tr, gần 15% vốn. Thua lỗ nhìn lại không hề nhẹ. Gần 300tr mất đi, và bài học chúng ta nhận được là: “Khi cảm thấy nóng, chúng ta không nên nói gì cũng chả nên làm ăn đầu tư gì cả!.”

 

3. Tài sản tốt: Đây là những tài sản – xét cho cùng – bạn nên liều mạng giữ lại. Vì chúng chính là con gà đẻ trứng vàng của bạn. Tài sản này mang lại thu nhập hàng tháng cho bạn và lại còn tăng giá theo thời gian nữa chứ. Chúng cũng là tài sản có giá trị nhất của bạn và được bạn dùng để vay những món nợ bự nhất. Ví dụ điển hình là bất động sản mặt phố cho thuê kinh doanh. Loại tài sản này là hàng tuyệt phẩm – hàng hiếm, nhất là các bất động sản góc ngã ba ngã tư đường và các bất động sản mặt tiền đường chính như Nguyễn Huệ. Đây là loại hàng vạn người mê, 1 người bán vạn người mua, dù cho giá cao kỷ lục. Tuy nhiên, có tiền chưa chắc mua được loại này, bạn phải dày công chờ đợi và ra tay kịp thời mới có cơ hội. Chính vì vậy, nếu bạn đang sở hữu một tài sản vừa sinh lợi hàng tháng vừa tăng giá hàng năm thì hãy cố hết sức giữ lại nó, bởi khả năng mua lại là chờ đợi mỏi mòn. Bạn hãy so sánh xem tốc độ gia tăng khoản nợ của bạn so với tốc độ tăng giá tài sản, cái nào tăng nhanh hơn. Nếu tài sản tăng giá nhanh hơn, bạn càng có lý do tìm mọi cách giữ lại. Nếu ngược lại, nợ tăng quá chóng mặt, bạn cũng chưa nên bán vội. Hãy tách riêng ra món nợ mà tài sản này phụ trách (khoản nợ lớn từ vay thế chấp ngân hàng hay cá nhân) rồi đáo nợ và cắn răng mà trả lãi hàng tháng. Vận dụng mọi tư duy hay nhờ người giỏi hơn giúp sức để con vịt vàng này đẻ nhiều trứng vàng hơn hay đơn giản là đẻ trứng to hơn. Bạn vẫn có thể trả lãi chậm dưới 10 ngày (với ngân hàng) và với cá nhân tùy số ngày bạn thương lượng được. Dù gì cũng hãy cố giữ chúng, với số tiền khủng bạn mượn từ thế chấp con vịt vàng thì tôi tin rằng bạn hoàn toàn có thể xoay sở số tiền lãi để giữ nó lại bên bạn. Không nên bán con vịt vàng để trả các khoản nợ khác. Khi bạn phá sản, con vịt vàng chính là hậu thuẫn vững chắc nhất để chứng minh cho cam kết trả nợ của bạn. Hãy dùng trứng vịt vàng để trả nợ thay vì bán đứt nó để cắt nợ. Bạn có thể hết nợ trong nhất thời nhưng về lâu dài, tương lai tài chính của bạn sẽ chậm lại rất nhiều do tốn nhiều thời gian và công sức gây dựng hay tìm mua con vịt vàng khác. Và nếu ngay cả bán con vịt vàng, bạn cũng chẳng thể nào trả hết nợ thì bạn càng cần giữ nó lại. Nó chính là phao cứu sinh cuối cùng của bạn cũng như là cái mà mọi chủ nợ nhìn vào để tin lời cam kết “Không để họ mất tiền gốc” của bạn. Con vịt vàng của bạn có thể là cơ sở làm ăn như quán phở, tiệm vàng, hộ kinh doanh, bán buôn và bán lẻ.  

 

Sau khi bạn đã thanh lý tài sản xấu và chả tích sự gì (tôi hoàn toàn không hy vọng bạn thanh lý tài sản tốt), chúng ta cần tiến hành thêm 2 bước để tăng lượng tiền mặt trong tay lên nhiều nhất có thể. Đây cũng có thể gọi là nổ lực cuối cùng để quay đầu lại, tránh phá sản hay giữ cho mức độ phá sản nhẹ nhàng tiện cho việc thương lượng chủ nợ.


BÀI VIẾT LIÊN QUAN